3 个核心变量
租房 vs 买房的决策取决于 3 个变量：
- 租售比：年租金 / 房价，< 1.5% 租房划算，> 3% 买房划算
- 房贷利率：LPR + 基点
- 房价年涨幅：未来 10 年预期
北京、上海、深圳 10 年对比
北京：500 万房产，租金 8000 元/月，租售比 1.92%
- 买房 10 年总成本：首付 150 + 月供 1.9 万 × 120 + 税费 30 = 408 万
- 租房 10 年总成本：8000 × 12 × 10 + 投资剩余 350 万收益 = 96 + 60 = 156 万
- 租房省 252 万
上海（500 万房产）、深圳（500 万房产）结论类似，一线城市租房长期更划算。
二线城市的反转
成都/武汉/西安：150 万房产，租金 3000 元/月，租售比 2.4%
- 买房 10 年总成本：首付 45 + 月供 5700 × 120 + 税费 5 = 118 万
- 租房 10 年总成本：3000 × 12 × 10 + 投资剩余 105 万收益 = 36 + 25 = 61 万
- 仍然租房划算
三四线：80 万房产，租金 2000 元/月，租售比 3%
- 买房 10 年总成本：首付 24 + 月供 3000 × 120 + 税费 3 = 63 万
- 租房 10 年总成本：2000 × 12 × 10 + 投资剩余 56 万收益 = 24 + 13 = 37 万
- 租房仍省 26 万
买房的 3 个隐性收益
单纯算账租房更划算，但买房还有隐性价值：
- 户籍与学区：子女教育、医保、社保权益
- 抗通胀：房价长期跟 M2 同步上涨，租金不一定
- 心理安全感：自住更稳定，装修自由
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